숨은 물건을 찾는 법과 낙찰 확률을 높이는 투자전략
공매는 경매에 비해 입찰 접근성이 높고 경쟁률이 낮아 초보 투자자에게 매우 유리한 시장입니다. 그러나 온비드에서 보여주는 화면만 믿고 물건이 적다고 판단하는 것은 큰 오산입니다.
공매의 ‘물건상태’와 ‘유찰’, ‘수의계약’의 의미를 정확히 이해하고 실전에서 어떻게 활용할 수 있는지 알면, 낙찰 확률을 크게 높일 수 있습니다.
이번 글에서는 공매 물건상태의 개념, 유찰과 수의계약의 뜻, 그리고 낙찰 전략까지 상세히 정리합니다.
공매란 무엇인가?
공매는 한국자산관리공사(캠코)가 운영하는 국가 재산이나 압류 재산을 일반 국민에게 공개 매각하는 제도입니다. 주로 세금 체납자의 압류 재산, 국유지, 공공기관 보유 부동산 등을 온비드(onbid.co.kr)**라는 온라인 플랫폼을 통해 입찰로 판매합니다.
공매는 인터넷으로 입찰이 가능하다는 점에서, 법원에 가야 하는 경매보다 훨씬 간편하고 접근성이 뛰어납니다. 하지만 겉보기에 물건이 적어 보이기 때문에, 시스템의 구조와 검색 방법을 이해하는 것이 매우 중요합니다.
공매 물건상태란? 온비드에서 보는 상태 분류
공매 사이트인 온비드에서는 물건 상태별로 필터링이 가능합니다. 이 ‘물건상태’는 단순히 진행 중인 물건만을 뜻하지 않고, 다음과 같이 다양하게 구분됩니다:
1. 입찰공고
- 현재 입찰이 진행 중인 물건
- 일반 사용자가 가장 쉽게 볼 수 있는 화면
- 입찰 마감 시간이 다가올수록 경쟁이 치열해질 수 있음
2. 유찰
- 입찰자가 없거나 최저가 이상 응찰자가 없어 낙찰되지 못한 상태
- 차기 공매 일정이 예정되어 있거나, 수의계약 전환 가능성이 있음
3. 수의계약 가능
- 2회 이상 유찰된 물건으로, 일반 입찰이 아닌 조건부 제안(수의계약)으로 거래 가능
- 선착순/가격협상 등으로 매수 가능성이 높아짐
4. 입찰마감
- 입찰이 종료되어 현재는 낙찰 여부 대기 또는 수의계약으로 전환 예정인 상태
5. 취소 또는 중지
- 기관 내부 사정으로 공매 자체가 취소된 상태
- 가끔 유사 물건이 다시 공매에 등록되기도 하므로 관심 필요
6. 기타
- 온비드 검색 필터에서 ‘기타’로 설정하면 유찰, 입찰마감, 수의계약 포함 다양한 상태의 물건을 확인 가능
- 숨겨진 물건을 찾기 위한 핵심 조건
유찰이란 무엇인가?
유찰이란 공매에서 진행된 입찰에 참여자가 없거나, 응찰자가 있었지만 최저입찰가 미만으로 응찰하여 낙찰이 이루어지지 않은 상태를 의미합니다.
- 1회 유찰 후 재공고 시 최저입찰가가 낮아집니다.
- 일반적으로 1차보다 2차, 2차보다 3차 유찰 시점의 입찰가가 더 저렴하게 책정됩니다.
- 유찰 횟수가 많을수록 경쟁자가 줄어들기 때문에 낙찰 확률이 높아지고 수익률도 커집니다.
예시:
감정가 1억 → 1차 입찰 실패 → 2차 공고에서 최저입찰가 8,000만 원 → 경쟁자 감소 → 8,200만 원으로 낙찰 가능성
수의계약이란 무엇인가?
수의계약은 공매 입찰이 2회 이상 유찰된 경우, 공개 입찰이 아닌 방식으로 일정 조건을 충족하는 사람에게 직접 매각하는 방식입니다.
- 경쟁이 거의 없고, 원하는 가격으로 제안이 가능
- 입찰이 아니라 문의나 신청을 통해 계약 가능
- 기관에서 설정한 기준을 충족하면 낙찰로 이어질 수 있음
※ 단, 수의계약은 기관 재량이 작용하는 만큼, 접근 방법과 협상력이 중요합니다.
낙찰 확률을 높이는 실전 전략
공매에서 경쟁 없이 좋은 조건에 낙찰되려면 단순히 ‘입찰공고 중’인 물건만 볼 것이 아니라, 물건상태 필터를 바꾸고 유찰·수의계약 물건까지 탐색해야 합니다.
1. ‘기타’ 상태로 필터 설정하기
- 온비드에서 ‘물건상태’를 기타로 선택하면 유찰, 마감, 수의계약 물건까지 볼 수 있음
- 숨겨진 물건이 많고 경쟁자도 적기 때문에 낙찰 가능성 매우 높음
2. 유찰된 물건의 다음 입찰 공고 모니터링
- 1회 유찰 후 2회 공고되는 시점에서 빠르게 입찰하면 낮은 가격 + 적은 경쟁자 조건을 동시에 만족
3. 수의계약 가능한 물건에 선제적으로 접근
- 입찰 마감 후 공백기에 있는 물건을 추적
- 기관 담당자에게 문의하여 수의계약 전환 시기 및 조건 미리 확인
4. 취소된 물건도 추적해보기
- 취소 후 유사 물건이 다시 공매로 등록되는 경우 있음
- 관심 있는 지역의 특정 기관 물건은 지속적으로 체크
결론: 보이지 않는 공매 물건 속에 기회가 있다
공매는 ‘진행 중인 입찰’만 보고 판단하면 전체 기회의 30%도 보지 못한 셈입니다.
‘기타’ 물건상태 필터, 유찰 여부, 수의계약 전환 조건만 정확히 이해하고 활용해도 낙찰 확률은 기하급수적으로 높아집니다.
경쟁률이 낮고, 유찰로 인해 입찰가도 낮아지는 구조. 그리고 수의계약으로까지 이어지는 기회.
이것이 공매가 초보자에게도 유리한 이유입니다.